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Immobilienübertragung - Achtung: neue Grunderwerbsteuer seit 01.01.2016

Hier finden Sie alle Infos und die Antworten auf die wichtigsten Fragen zu Immobilienübertragungen und zur neuen Grunderwerbsteuer (seit 1.1.2016).
 
Beispiele, wie sich die Änderungen der Grunderwerbsteuer in der Praxis auswirken können, finden Sie unter "Fallbeispiele".

Unter "Checkliste" finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit Immobilienübertragungen und der neuen Grunderwerbsteuer.

Zur Analyse Ihrer individuellen Situation und Beantwortung Ihrer konkreten Fragen, stehen Ihnen die österreichischen Rechtsanwälte gerne zur Verfügung. In einer eigens eingerichteten Suchfunktion am Ende der Seite, können Sie mit einem Klick einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe finden, der Sie bei Ihrer geplanten Übergabe unterstützt.

Wer plant, eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück zu übertragen, ist mit zahlreichen komplexen Fragen konfrontiert: rechtliche Rahmenbedingungen, Vermögens- und Eigentumsverhältnisse, Vertragsgestaltung, Steuern, Gebühren und vieles mehr.

Folgende Fragen sollten unter anderem bereits im Vorfeld geklärt werden:
Welche Steuern und Gebühren können anfallen?
Kann per letztwilliger Verfügung (zB Testament) über die Immobilie verfügt werden?
Ist das Grundstück mit Dienstbarkeiten und Bestandsrechten belastet, die unter Umständen nicht im Grundbuch aufscheinen?
Welche Genehmigungen sind vorhanden bzw erforderlich (Grundverkehrsbehörde, Denkmalschutz, Natur- und Landschaftsschutz usw)?
Welche öffentlich-rechtlichen Auflagen und Einschränkungen sind mit der Benützung oder Bebauung des Grundstückes verbunden?

Diese und – je nach Einzelfall – diverse weitere Fragen sollten im Vorfeld einer Übertragung geklärt werden. Ihr Rechtsanwalt unterstützt Sie dabei.

Achtung - neue Grunderwerbsteuer seit 1.1.2016!


Die Steuerreform 2015/16 brachte mit 1.1.2016 umfangreiche Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes. Diese Änderungen betreffen insbesondere Übertragungen von Immobilien (Häuser, Wohnungen, Grundstücke) innerhalb der Familie, etwa durch Schenkungen oder Erbschaften.

Kurz gesagt: Übertragungen von Immobilien im Familienkreis wurden ab 1.1.2016 größtenteils empfindlich teurer!

Seit 1. Jänner 2016 wird für Übertragungen von Immobilien innerhalb der Familie anstelle des dreifachen Einheitswertes der in den meisten Fällen wesentlich höhere Grundstückswert (Wert der gesamten Immobilie) als Bemessungsgrundlage herangezogen. Außerdem ändert sich auch der Steuersatz, der seither in drei Stufen berechnet wird:

Grundstückswert in EuroSteuersatz
für die ersten 250.000,--0,5%
für die nächsten 150.000,--2,0%
darüber hinaus3,5%


Diese Steuersätze gelten bei allen Übertragungen (egal ob entgeltlich oder unentgeltlich) innerhalb der Familie. Zur Familie zählen:

  • Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft),
  • Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten,
  • Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie (zB Kinder, Schwiegereltern, Schwiegerkinder),
  • Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner, oder
  • Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers.


Der Grundstückswert kann auf drei verschiedene Arten ermittelt werden: 

  • Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes  ("Pauschalwertmodell"): Dabei wird der Grundstückswert nach folgender Formel ermittelt:
    [(anteilige) Grundfläche x 3-fachem Bodenwert pro m² x Hochrechnungsfaktor]
    +
    [Nutzfläche bzw (anteilige) gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/Nutzungsminderung (100 %/71,25 %/60 %/40 %) x Altersminderung (100 % / 65 % / 30 %)]
  • Immobilienpreisspiegel: 71,25 % des anhand des Immobilienpreisspiegels der Wirtschaftskammer Österreich (ab 1.1.2017 Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich) ermittelten Wertes.
  • Schätzgutachten 

Über alle Details zur Ermittlung des Grundstückswertes informiert Sie Ihr Rechtsanwalt.

Zu beachten ist, dass für die Ermittlung des Steuersatzes alle Übertragungen, die zwischen denselben Personen innerhalb von 5 Jahren stattgefunden haben, zusammengerechnet werden. Eine Zusammenrechnung findet auch dann statt, wenn eine Immobilie innerhalb der 5-Jahres-Frist durch mehrere Erwerbsvorgänge an dieselbe Person fällt, auch wenn die Übergeber unterschiedlich sind. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Vater und Mutter ihr Haus, das ihnen jeweils zur Hälfte gehört, zu unterschiedlichen Zeitpunkten ihrem Sohn schenken.

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Rechtsgebiet
Immobilienübertragung

  • Fallbeispiel I - Eigentumswohnung in Wien (Rechtslage bis 31.12.2015)

    Frau Müller besitzt eine 115 m² große Eigentumswohnung in Wien, die sie noch heuer an ihre Tochter weitergeben möchte. Der Einheitswert der Wohnung beträgt 17.000,-- Euro. Um die bei einer Übertragung auf ihre Tochter fällige Grunderwerbsteuer zu berechnen, müssen 2% vom dreifachen Einheitswert errechnet werden:

    Dreifacher Einheitswert: 51.000,-- Euro (3 x 17.000,-- Euro)
    Steuersatz: 2%
    Fällige Grunderwerbsteuer bis 31.12.2015: 1.020,-- Euro

  • Fallbeispiel I - Eigentumswohnung in Wien (Rechtslage ab 01.01.2016)

    Frau Müller möchte ihre 115 m² große Eigentumswohnung in Wien erst im nächsten Jahr auf ihre Tochter übertragen. Der Grundstückswert (= Wert der Immobilie) der Wohnung beträgt 490.000,-- Euro. Die bei der Übertragung auf ihre Tochter fällige Grunderwerbsteuer muss anhand des neuen Stufentarifs vom Grundstückswert berechnet werden:

    Grundstückswert: 490.000,--
    0,5 % von 250.000,-- = 1.250,-- Euro
    2 % von 150.000,-- = 3.000,-- Euro
    3,5 % von 90.000,-- = 3.150,-- Euro
    Fällige Grunderwerbsteuer ab 01.01.2016: 7.400,-- Euro

    Im Falle einer Übertragung vor dem 01.01.2016 beträgt die Steuerersparnis 6.380,-- Euro.

  • Fallbeispiel II - Haus im Burgenland (Rechtslage bis 31.12.2015)

    Oma Elfriede besitzt ein kleines Häuschen im Burgenland mit 100 m² Wohnfläche und einem Grundstück von 800 m². Sie möchte das Häuschen noch heuer an ihre Enkelin übertragen. Der Einheitswert des Hauses beträgt 8.430,-- Euro. Um die bei einer Übertragung auf ihre Enkelin fällige Grunderwerbsteuer zu berechnen, müssen 2% vom dreifachen Einheitswert errechnet werden:

    Dreifacher Einheitswert: 25.290,-- Euro (3 x 8.430,-- Euro)
    Steuersatz: 2%
    Fällige Grunderwerbsteuer bis 31.12.2015: 505,80 Euro

  • Fallbeispiel II - Haus im Burgenland (Rechtslage ab 01.01.2016)

    Oma Elfriede möchte ihr Häuschen im Burgenland mit 100 m² Wohnfläche und 800 m² Grund erst im nächsten Jahr auf ihre Enkeltochter übertragen. Der Grundstückswert (= Wert der Immobilie) des Hauses beträgt 175.000,-- Euro. Die bei der Übertragung auf ihre Tochter fällige Grunderwerbsteuer muss anhand des neuen Stufentarifs vom Grundstückswert berechnet werden:

    Grundstückswert: 175.000,--
    0,5 % von 175.000,-- = 875,-- Euro
    Fällige Grunderwerbsteuer ab 01.01.2016: 875,-- Euro

    Im Falle einer Übertragung vor dem 01.01.2016 beträgt die Steuerersparnis 369,20 Euro.

  • Fallbeispiel III - Haus in Klagenfurt (Rechtslage bis 31.12.2015)

    Paul und seine Frau Martha besitzen ein Einfamilienhaus am Stadtrand von Klagenfurt mit einer Grundfläche von insgesamt 1.000 m². Sie möchten das Haus noch heuer an ihren Sohn übertragen, da dieser bereits zwei Kinder hat und sie selbst lieber in eine kleinere Stadtwohnung übersiedeln möchten. Der Einheitswert des Hauses beträgt 26.670,-- Euro. Um die bei einer Übertragung auf ihren Sohn fällige Grunderwerbsteuer zu berechnen, müssen 2% vom dreifachen Einheitswert errechnet werden:

    Dreifacher Einheitswert: 80.010,-- Euro (3 x 26.670,-- Euro)
    Steuersatz: 2%
    Fällige Grunderwerbsteuer bis 31.12.2015: 1.600,20 Euro

  • Fallbeispiel III - Haus in Klagenfurt (Rechtslage ab 01.01.2016)

    Paul und Martha möchten ihr Haus in Klagenfurt mit 1.000 m² Grundfläche erst im nächsten Jahr auf ihren Sohn übertragen. Der Grundstückswert (= Wert der Immobilie) des Hauses beträgt 400.000,-- Euro. Die bei der Übertragung auf ihre Tochter fällige Grunderwerbsteuer muss anhand des neuen Stufentarifs vom Grundstückswert berechnet werden:

    Grundstückswert: 400.000,--
    0,5 % von 250.000,-- = 1.250,-- Euro
    2 % von 150.000,-- = 3.000,-- Euro
    Fällige Grunderwerbsteuer ab 01.01.2016: 4.250,-- Euro

    Im Falle einer Übertragung vor dem 01.01.2016 beträgt die Steuerersparnis 2.649,80 Euro.

  • Fallbeispiel IV - Häuschen bei Innsbruck (Rechtslage bis 31.12.2015)

    Erwin besitzt ein Häuschen in der Nähe von Innsbruck mit insgesamt 800 m² Grund, das er gerne noch heuer an seinen Enkelsohn weitergeben möchte. Der Einheitswert des Häuschens beträgt 36.000,-- Euro. Um die bei einer Übertragung auf seinen Sohn fällige Grunderwerbsteuer zu berechnen, müssen 2% vom dreifachen Einheitswert errechnet werden:

    Dreifacher Einheitswert: 108.000,-- Euro (3 x 36.000,-- Euro)
    Steuersatz: 2%
    Fällige Grunderwerbsteuer bis 31.12.2015: 2.160,-- Euro

  • Fallbeispiel IV - Häuschen bei Innsbruck (Rechtslage ab 01.01.2016)

    Erwin möchte seine Häuschen bei Innsbruck mit 800 m² Grund erst im nächsten Jahr auf seinen Enkel übertragen. Der Grundstückswert (= Wert der Immobilie) des Häuschens beträgt 440.000,-- Euro. Die bei der Übertragung auf seinen Sohn fällige Grunderwerbsteuer muss anhand des neuen Stufentarifs vom Grundstückswert berechnet werden:

    Grundstückswert: 440.000,--
    0,5 % von 250.000,-- = 1.250,-- Euro
    2 % von 150.000,-- = 3.000,-- Euro
    3,5 % von 40.000,-- = 1.400,-- Euro
    Fällige Grunderwerbsteuer ab 01.01.2016: 5.650,-- Euro

    Im Falle einer Übertragung vor dem 01.01.2016 beträgt die Steuerersparnis 3.490,-- Euro.

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Immobilienübertragung

Wann lohnt sich eine Übertragung?

Es ist im Einzelfall zu prüfen, zu welchem Zeitpunkt eine Übertragung sinnvoll ist. Ihr Rechtsanwalt wird Sie gerne umfassend beraten und Ihnen bei der Übertragung Ihrer Immobilie zur Seite stehen. 

Hier finden Sie Antworten auf einige wichtige Fragen in Zusammenhang mit der Übertragung Ihrer Immobilie:

  • Fallen neben der Grunderwerbsteuer noch andere Steuern oder Gebühren bei der Übertragung einer Immobilie an?

    Ja, bei der Übertragung einer Immobilie wird eine staatliche Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch fällig. Bei Übertragungen innerhalb der Familie beträgt diese Gebühr 1,1% des dreifachen Einheitswertes. Die Höhe dieser Gebühr bleibt auch ab dem kommenden Jahr unverändert.

  • Wie verhält sich die Grunderwerbsteuer zur Immobilienertragsteuer?

    Bei entgeltlichen Übertragungen ist auch im Familienverband die Frage der Immobilienertragsteuer gesondert zu prüfen.

    Tipp: Ihr Rechtsanwalt unterstützt Sie gerne bei der Abklärung sämtlicher steuerrechtlicher Fragen. 

  • Wer muss die Steuern und Gebühren bei der Übertragung einer Immobilie bezahlen?

    Die Grunderwerbsteuer sowie die Eintragungsgebühr im Grundbuch sind vom neuen Eigentümer zu bezahlen. Eine etwaige Immobilienertragsteuer muss derjenige bezahlen, der die Immobilie abgibt.

  • Wie hoch ist die Steuer, wenn ich mein Haus oder meine Wohnung nicht innerhalb der Familie übertragen möchte?

    Außerhalb des Familienkreises wird bei der Übertragung einer Immobilie ab 01.01.2016 zwischen unentgeltlichem, teilentgeltlichem und entgeltlichem Erwerb unterschieden. Je nachdem, um welchen Erwerb es sich handelt, fällt auch die Höhe der Steuer aus.

    Tipp: Ihr Rechtsanwalt informiert Sie gerne über alle möglichen Varianten.

  • Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?

    Die Grunderwerbsteuer ist noch vor der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch fällig. Seit 01.01.2016 besteht die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer in Raten auf bis zu 5 Jahre verteilt zu bezahlen. Dafür ist ein eigener Antrag notwendig. Achtung: Im Falle einer Ratenzahlung erhöht sich die Grunderwerbsteuer um 2% pro Jahr!

    Tipp: Ihr Rechtsanwalt berät Sie, ob eine Ratenzahlung in Ihrem Fall sinnvoll ist.

  • Wie kann ich sicherstellen, dass ich auch nach der Übertragung im Haus oder in der Wohnung bleiben kann?

    Durch vertragliche Vereinbarung eines Wohnrechtes kann gesichert werden, dass man auch nach der Übertragung der Immobilie weiterhin darin wohnen kann.

    Tipp: Ihr Rechtsanwalt berät Sie im Vorfeld einer Übertragung umfassend über die rechtlichen Möglichkeiten.

  • Hat die Einräumung eines Wohnrechtes Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer?

    Die Einräumung eines Wohnrechts hat in der Regel keine Auswirkungen auf die Höhe der Grunderwerbsteuer.

    Tipp: Zur Abklärung aller weiteren Fragen in diesem Zusammenhang, wenden Sie sich bitte an Ihren Rechtsanwalt. 

  • Wie kann ich verhindern, dass meine Kinder das Haus oder die Wohnung belasten oder verkaufen?

    Durch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot können Sie verhindern, dass Ihre Kinder das Haus oder die Wohnung belasten oder verkaufen.

    Tipp: Ihr Rechtsanwalt berät Sie im Vorfeld einer Übertragung umfassend über die rechtlichen Möglichkeiten, die Ihnen diesbezüglich offen stehen.

  • Kann ich auch nach der Übertragung noch einen Kredit auf das Haus oder die Wohnung aufnehmen?

    Nein, ohne Zustimmung des neuen Eigentümers ist das dann nicht mehr möglich.

  • Wie finde ich heraus, wann der ideale Zeitpunkt für die Übertragung meiner Immobilie ist?

    Ihr Rechtsanwalt berät Sie umfassend auf Basis Ihres konkreten Falles. Wenden Sie sich am besten frühzeitig an Ihren Rechtsanwalt.

    Tipp: Eine frühzeitige individuelle Beratung ist die Grundlage für eine professionelle, sichere und effiziente Abwicklung Ihrer Übertragung. So können Sie Zeit, Geld und Nerven sparen.

  • Worauf muss ich bei der Schenkung oder beim Vererben von Immobilien achten?

    Wer plant, eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück zu übertragen, ist mit zahlreichen komplexen Fragen konfrontiert: rechtliche Rahmenbedingungen, Vermögens- und Eigentumsverhältnisse, Vertragsgestaltung, Steuern, Gebühren und vieles mehr.

    Folgende Fragen sollten unter anderem bereits im Vorfeld geklärt werden:
    Welche Steuern und Gebühren können anfallen?
    Kann per letztwilliger Verfügung (zB Testament) über die Immobilie verfügt werden?
    Ist das Grundstück mit Dienstbarkeiten und Bestandsrechten belastet, die unter Umständen nicht im Grundbuch aufscheinen?
    Welche Genehmigungen sind vorhanden bzw erforderlich (Grundverkehrsbehörde, Denkmalschutz, Natur- und Landschaftsschutz usw)?
    Welche öffentlich-rechtlichen Auflagen und Einschränkungen sind mit der Benützung oder Bebauung des Grundstückes verbunden?

    Diese und – je nach Einzelfall – diverse weitere Fragen sollten im Vorfeld einer Übertragung geklärt werden. Ihr Rechtsanwalt unterstützt Sie dabei.

    Achtung: Auch mündliche Zusagen sind rechtsverbindlich!

  • Wie unterstützt mich mein Rechtsanwalt bei einer Übertragung?

    • Ihr Rechtsanwalt analysiert vertraulich Ihre Situation und informiert Sie über rechtliche Rahmenbedingungen sowie anfallende Steuern und Gebühren.
    • Ihr Rechtsanwalt berät Sie, ob und zu welchem Zeitpunkt eine Übertragung sinnvoll ist.
    • Ihr Rechtsanwalt errichten den Schenkungsvertrag (bzw Kaufvertrag), der auf Ihre persönlichen Anforderungen abgestimmt ist.
    • Ihr Rechtsanwalt sorgt für die Eintragung im Grundbuch, nimmt die Selbstberechnung anfallender Steuern und Gebühren vor und führt diese für Sie an Finanzamt und Gericht ab.
    • Ihr Rechtsanwalt berät Sie über Möglichkeiten der Eigentumsübertragung mittels letztwilliger Verfügung (zB Testament), verfasst Ihre letztwillige Verfügung formgerecht und kümmert sich um die sichere Registrierung Ihrer letztwilligen Verfügung in einem Testamentsregister (zB im Testamentsregister der österreichischen Rechtsanwälte).

    Tipp: Vorsicht vor Formularverträgen! Diese schützen Ihre Rechte nicht immer ausreichend.

  • Wieso macht es Sinn, den Vertrag von meinem Rechtsanwalt machen zu lassen?

    Rechtsanwälte verfügen aufgrund ihrer Ausbildung und Tätigkeit über das Wissen und die Erfahrung, welche Regelungen im Ernstfall auch vor Gericht halten und worauf in diesem Zusammenhang bei der Gestaltung von Verträgen besonders zu achten ist.

    Tipp: Nehmen Sie möglichst früh Kontakt mit Ihrem Rechtsanwalt auf, damit er Sie frühzeitig über alle Details informieren und schon während etwaiger Vertragsverhandlungen unterstützen kann.

  • Was kostet die Übertragung meiner Immobilie bei einem Rechtsanwalt?

    Die Höhe des Rechtsanwalt-Honorars ist abhängig vom jeweiligen Einzelfall. Grundsätzlich erfolgt die Honorierung aufgrund der zwischen Ihnen und Ihrem Rechtsanwalt getroffenen Vereinbarung. Möglich sind etwa Vereinbarungen auf Stundensatzbasis, von Pauschalhonoraren oder der Abrechnung nach Tarif.

    Tipp: Sprechen Sie mit Ihrem Rechtsanwalt vorab über das Honorar und treffen Sie eine Vereinbarung darüber.

  • Wo finde ich einen Rechtsanwalt?

    Über die Suchfunktion am Ende dieser Seite können Sie jene Rechtsanwälte ermitteln, die in Ihrem Bundesland auf dieses Rechtsgebiet spezialisiert sind. 

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