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Mietrecht

Das Mietrecht zählt zu den komplexesten und ständigen Neuerungen unterliegenden Rechtsgebieten, wobei nahezu jeder im Laufe seines Lebens entweder auf Mieter- oder Vermieterseite mit dieser Rechtsmaterie in Berührung kommt.

Vorweg ist stets zu prüfen, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz zur Anwendung gelangt, denn viele Mieterschutzbestimmungen betreffen nur Mietverträge, die unter das Mietrechtsgesetz fallen.

Von besonderer Bedeutung sind auch die Befristungsregelungen im Mietrecht. Bei Wohnungen muss gem. § 29 MRG die vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung des Mietvertrages mindestens 3 Jahre betragen. Wird eine kürzere Vertragsdauer "vereinbart", wird die Befristung zumeist unwirksam sein, der Vertrag ist dann unbefristet und im Bereich des MRG kaum mehr zu kündigen.

Unabhängig von der Dauer des Mietvertrages hat der Mieter einer Wohnung auch bei befristeten Verträgen nach Ablauf eines Jahres das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht den Mietvertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist schriftlich zu kündigen.

Einige "Klauselentscheidungen" des Obersten Gerichtshofes haben mietvertragliche Vereinbarungen über die Erhaltungspflicht, zB von Heizthermen, wenn sie zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher abgeschlossen wurden, für rechtswidrig erklärt. Es empfiehlt sich bei der Erstellung von Mietverträgen anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Das Mietrecht ist einem ständigen Wandel unterlegen. Mietveträge und alte Vertragsmuster, die noch vor wenigen Jahren hieb und stichfest waren, könnten mittlerweile rechtswidrig geworden sein.

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Rechtsgebiet
Mietrecht

  • Fallbeispiel I

    Ein Ehepaar mietet eine Dreizimmerwohnung an. Das Mietverhältnis wurde auf eine Dauer von 3 Jahren abgeschlossen, die Kaution in Höhe von 3 Bruttomietzinsen wurde in Form eines Sparbuches hinterlegt.
    Während des Mietverhältnisses stellt sich heraus, das der Boiler im Bad keine Heizleistung mehr erbringt und aufgrund seines Alters eine Reparatur nicht mehr in Frage kommt. Der Vermieter verlangt nun von seinen Mietern einen neuen Boiler anzuschaffen und verweist auf den Mietvertrag, in welchem sich die Mieter verpflichtet haben, „sämtliche Schäden am Mietobjekt“ auf ihre Kosten zu beheben.

    Im Bereich der vollen Anwendbarkeit des MRG kann die Pflicht des Vermieters zur Erhaltung des Mietgegenstandes im Verhältnis zu einem Konsumenten nicht abbedungen werden. Bei Verletzung dieser Pflicht haben die Mieter Anspruch auf „Herstellung des bedungenen Gebrauches“, können die notwendigen Maßnahmen selbst setzen und vom Vermieter Ersatz verlangen, Zinsminderung oder -befreiung gem. § 1096 ABGB geltend machen oder vom Mietvertrag zurücktreten.

     

    Anwaltsleistungen

    Bei einer ausführlichen Konferenz in der Kanzlei Ihres Rechtsanwaltes, wird von diesem zunächst sondiert, ob und in welchem Umfang für Ihr Mietverhältnis das MRG zur Anwendung gelangt.

    Sollte
    a) sich Ihr Mietobjekt in einem Gebäude befinden, welches ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, oder

    b) es sich um eine Wohnung in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen handeln, oder

    c) um einen Mietgegenstand, der im Wohnungseigentum steht und in einem aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichteten Gebäude sich befindet, wird Sie ihr Anwalt darauf aufmerksam machen, dass die Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Wohnung ausgeschlossen werden kann und die fragliche Vertragsformulierung  somit hält. Allerdings wird er im Falle Ihrer Beauftragung den Vermieter unter Hinweis auf Rechtsprechung und Lehre auffordern, den durch normale Abnützung unbrauchbar gewordenen Boiler auszutauschen und für den Zeitraum der Gebrauchbeeinträchtigung Ihrer Wohnung bis zu deren Behebung eine Mietzinsminderung ankündigen. Er wird Ihnen nach Ihrer eingehenden Schilderung der Sachlage, das Ihnen zustehende Ausmaß des Minderungsanspruches beziffern.   

    Darüber hinaus wird er Sie über die Möglichkeiten der Aufkündigung des Mietvertrages nach § 1117 ABGB und über die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen informieren und mit Ihnen die weitere Vorgangsweise absprechen. Jedenfalls wird er Sie davon überzeugen, in Hinkunft bereits vor Unterzeichnung eines Mietvertrages Ihren Rechtsanwalt aufzusuchen

  • Fallbeispiel II

    Nach Beendigung des Mietverhältnisses behält der Vermieter einen Teil der Kaution für „etwaige noch bestehende Ansprüche“ ein; die Mieter haben bei Vertragsabschluss auf eine Verzinsung der Kaution verzichtet. Ein derartiger Verzicht ist unwirksam! Die Vermieter haben mit Rückstellung des Mietgegenstandes einen Rückforderungsanspruch auf die erlegte Kaution, der Vermieter ist zu einer umgehenden Abrechung verpflichtet und kann die Kaution nur für aus dem Mietverhältnis entstanden Ansprüche verwenden.

    Im Übrigen: Die Vereinbarung des Verfalls der Kaution, etwa bei unberechtigter vorzeitiger Vertragsauflösung ist sittenwidrig, wenn sie die wirtschaftliche Existenz des Schuldners bedroht oder ihre Höhe zu den möglichen Nachteilen in keinem Verhältnis steht.

    Anwaltsleistungen

    Ihr Rechtsanwalt wird nach einer entsprechenden Informationsaufnahme mit Ihnen den Vermieter auf schriftlichem Wege auffordern, Ihnen die Kaution samt Zinsen (nach dem üblicherweise gewährten Bankzinssatz für solche Spareinlagen) zurückzuzahlen.

    Er wird in diesem Schreiben den Vermieter darauf aufmerksam machen, dass ab dem Zeitpunkt der Rückstellung des Bestandgegenstandes die Sicherungsfunktion der Kaution wegfällt und diese daher mit zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung bestehenden Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis abzurechnen ist und kein Recht zu einer Zurückbehaltung der Kaution besteht.
    Des weiteren weist der Rechtsanwalt den Vermieter darauf hin, dass ein bei Vertragsabschluss erklärter Verzicht des Mieters auf die Verzinsung der Kaution gem § 27 MRG unwirksam ist. Er wird dem Vermieter eine Frist zur Zurückstellung der Kaution setzen, und bei fruchtlosem Verstreichen dieser Frist, Ihre Ansprüche klagsweise geltend machen.

  • Fallbeispiel III

    Während eines aufrechten Mietverhältnisses stirbt der Mieter einer Wohnung, der diese gemeinsam mit seiner Lebensgefährtin um einen günstigen Zins bewohnt hat. Der Vermieter möchte die Lebensgefährtin aus der Wohnung haben und droht ihr mit einer Räumungsklage. Die Erben des Verstobenen erheben ebenfalls Anspruch auf die Wohnung.

    Lebensgefährten zählen gem § 14 Abs 3 MRG zu den eintrittsberechtigten Personenkreis, wenn sie mit dem Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in einer Haushaltsgemeinschaft gelebt haben und zudem keine andere zumutbare Möglichkeit haben, ihren Wohnbedarf zu befriedigen („dringender Wohnbedarf“). Liegen diese Voraussetzungen vor, geht das Eintrittsrecht dem Erbrecht vor und bedarf es keiner Zustimmung des Vermieters zu einem solchen Eintritt. Freilich haftet der eintretende Lebensgefährte für die während der Lebenszeit des verstorbenen Mieters angelaufenen Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis. Der Mietzins darf, wenn der Vertrag nach 1994 abgeschlossen wurde, nicht erhöht werden.


    Anwaltsleistungen

    Die Lebensgefährtin erteilt ihren Rechtsanwalt Vollmacht zu ihrer rechtsfreundlichen Vertretung. Nach einem ausführlichen Informationsgespräch in seiner Kanzlei laufen sämtliche weiteren Schritte über ihren Rechtsanwalt. Die Lebensgefährtin braucht sich somit nicht mehr mit diesen auseinandersetzen und spart somit Zeit und Nerven!

    Der Rechtsanwalt setzt sich zunächst auf dem Korrespondenzweg mit dem Vermieter und den auf die Wohnung anspruchstellenden Erben des Mieters in Verbindung. Gegenüber dem Vermieter weist er dessen Räumungsbegehren mit der Begründung zurück, dass die Lebensgefährtin mit dem verstorbenen Mieter bis zu dessen Tod bereits drei Jahre hindurch in der Wohnung gelebt hat und sie aufgrund ihrer Lebenssituation keine andere Möglichkeit zur Befriedigung ihres dringenden Wohnbedürfnisses habe.

    Gleiches teilt er den Erben mit, wobei er darauf verweist, dass das Eintrittsrecht der Lebensgefährtin dem Erbrecht vorgeht. Sollten sich Vermieter und Erben damit nicht zufrieden geben, müssten diese ihre Ansprüche an der Wohnung gerichtlich geltend machen, wobei die durch den Rechtsanwalt vertretene Lebensgefährtin im Prozessfall zu beweisen hätte, dass sie tatsächlich mit dem verstorbenen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt hat. Darüber hinaus hätte sie ihr dringendes Wohnbedürfnis unter Beweis zu stellen, wobei ihr Rechtsanwalt unter Hinweis auf oberstgerichtlicher Rechsprechung unter anderem vorbringen wird, dass ein dringendes Wohnbedürfnis auch dann besteht, wenn seine Mandantin erst eigene Mittel aufwenden müsste, um in den Besitz einer eigenen Wohnung zu kommen. 

Zum Besprechungstermin bei Ihrem Rechtsanwalt nehmen Sie am besten mit:

  • Mietvertrag
  • Polizze einer allfälligen Rechtschutzversicherung
  • Nachweis über eventuelle Defekte in der Wohnung
  • Notizen über den Sachverhalt
  • Bestätigung über die erlegte Kaution
  • Allfällige Korrespondenzen mit Ihrem Vermieter in dieser Angelegenheit
  • Meldeschein

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